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新加坡人多地少,但却可以实现“居者有其屋”,这是为什么?

马上就好 2021/11/02

新加坡这个土地面积仅为728平方公里,常住人口高达518万,世界人口密度第三高的国家,原本应该是寸土寸金。

但实际上新加坡居民住房自有率却高达90%,算到上真正实现了“住者有其屋”。那么新加坡是怎么做到这一点的呢?下面咱们慢慢来分析

土地国有化政策:一对一换房

当年新加坡国父李光耀在伦敦政经学院留学时,跟许多殖民地留学英国的学生一样,受到了政治理论大师拉斯基的影响。

拉斯基作为英国费边社的成员,是英国重要的马克思主义理论家,曾担任过工党主席。他主张为了减少贫富差距,要把“经济资料国有化”,白话一点就是要把土地一类的生产要素国有化。而为了达成目标,他甚至认为暴力(革命)可取。

哈罗德·拉斯基

李光耀曾回忆道,正是拉斯基的这套理论,引起了自己对社会主义的兴趣。

正因为如此,在之后有关新加坡的经济发展上,李光耀开放了“大部分”的产业作为自由市场,吸引外资,但在“少部分”的关键产业,由国家彻底把持,比方说房地产市场。

1960独立之后,新加坡持续收购土地,为了解决杂乱市容跟贫民窟的问题,新加坡把原本的住民从自己的房子赶出来,兴建公共组屋,一来一回,征收土地时被赶出来的人,又被接了回去,只是现在改成住在政府盖的房子里。

鉴于土地收购价格昂贵跟麻烦,1966年新加坡国会通过了的《土地征收法案》,只要是出于有利新加坡发展,无论是有利城市或产业的理由,新加坡政便可以用“合理价格”收购任何私人的土地。

70年代初新加坡城市街头

这有别于一般国家的土地征收,须出于特定的项目才能征收,1966年的法案赋予了新加坡政府的空前权力,到了1988年,前后总共有270000个家庭“被政府从自己房子了赶了出来”。

新加坡土地征购法案,最尖锐的地方在于怎么补偿。补偿方式如果有两种,如果是清除贫民窟旧房的话,那简单,直接就是“一房换一房”,政府会用新建组屋来交换。

新加坡组屋

但如果是直接征购未开发土地的话,在1964年法案尚在辩论的阶段,李光耀便主张没有私人地主可以从政府开发得利,政府收购土地的价格不应高于任何一块政府没有开发过的土地价格。

这样的话新加坡政府就可以用较为低廉的价格将土地给收回国有。

组屋内部

但随着新加坡经济发展,土地价值自然也不断飙涨,哪怕是未开发的土地也都价值不菲,对此新加坡政府直接定死土地收购价格,后来隔几年才翻新一次(1986、1992、1995),直到2007年才废除了固定收购价格。

而此时,新加坡早已有全国9成的土地了。

居者有其屋,政府提供大量补贴

虽然李光耀说了“居者有其屋”,而政府单位也在不断兴建新的组屋,使得原来居住贫民窟的民众有了新房子住。但这里有一个问题,那就是新出生的民众如何买得起政府组屋?说到这里就不得不提到新加坡的公积金制度。

公积金是1955年,英国殖民政府在新加坡推动的劳工强制储蓄年金制度,由雇主跟劳工分担。

新加坡独立在后,将公积金的提拨率不断调高,从1984年到1986年一度提高到工人薪资的25%,近年来更提高到超过3成。

跟其他国家的不一样,公积金早期在新加坡主要是用来购买政府发行的公债,但也可以转移用来支付教育、医疗、土地等消费。

作为“劳工退休金”,新加坡的公积金政策在早期被民众诟病,主因便是这等于新加坡政府变相掌控了人民两成到三成的劳动所得。

虽然公积金将来会变成作为退休金,但如果民众现在日子都过不好,谁还想着将来。

于是从1968年开始,新加坡政府为了配合“住者有其屋”政策,允许民众将公积金账户内的储蓄用作购买组屋,包括支付房子的头期款。

在新加坡的房产金融系统里,谁借钱给你买组屋呢?在我国,主要是银行,但在新加坡,多半是透过HDB(建屋发展局)这单位,HDB会用低于一般借贷的利率借给首购组屋的族群。

HDB作为兴建组屋的单位,身上怎么会有钱呢?这其实是透过HDB自行发公债,或是由新加坡政府自行借钱给HDB,让HDB有钱借给组屋的购买者。

政府在HDB出售组屋时,同时也会补贴过售价的,会比同类型的商品房还要再便宜三成到四成,并且政府也会针对各别购屋者的财力,进行微幅的调整,有时比同类型商品房便宜五成的情况都会出现。

而至于那些确实买不起组屋的底层民众,新加坡政府也有廉价出租的组屋。

但是新加坡政府本身是个低税收的政府,财政并不充沛,那新加坡政府为何有能力在民众购买组屋时,提供如此巨额的补贴?

这其中的原因有很多,一个当然是上文提到的新加坡土地收购法案,政府低价收购了大量土地,在此兴建的房屋成本同商品房相比,自然也就不高。

而另一边新加坡政府持有的公家土地,并非全部投入建造组屋,很多是拍卖土地用作商用或产业用,这是新加坡政府收入当中很重要的一部份。

另外建商如果要申请变更地项目作为商业或产业用途,或改变容积率、在拍卖得到的长租土地上盖房子,新加坡政府也会收取高达土地增值的70%作为发展税。

最后呢还是公积金!正所谓羊毛出在羊身上,劳工缴纳的公积金承购了新加坡政府公债,所以有了钱的新加坡政府可以补贴给HDB的不少钱,这是间接利用公积金的情况。

至于直接利用公积金的情况,便是购屋者(通常是售购第一栋组屋的时候,第二栋可能就不行了),可以将公积金中账户的一部分,转移来付首付。同时,居民购买组屋的首付只需占到售价的10%。

低于商品房市价三到四成的组屋,再加上最低只需要一成的首付,以及政府提供的超低购房贷款,所以对于很多新加坡年轻人来说,购买人生第一套住房并不是那么困难,甚至都不需要父母帮助,当然了如果父母肯出钱那这个过程会被大大加快。

此外呢。新加坡政府还严格控制了购买组屋的资格。首先,你得是公民才能买预售组屋,永久居留户只能买二手。再来,夫妻可以优先购买,单身者要等到35年后才能排队。

新加坡不鼓励离婚,如果购屋的夫妻,结婚后购屋后又离婚,政府规定要在限定时间之内把手上的组屋卖掉。

如果你是离婚的妈妈,独立带着孩子?抱歉,很多优惠不是给你的。如果你想孝敬父母,愿意选购父母附近的组屋,可以再打折。

这样一方面是为了国家发展的考虑,另一方面也是在减少购房需求和打击炒房。

而这些老旧组屋要如何保值?这又牵涉到新加坡土地制度另一个复杂的面向:“资产升值政策”,一种可能的情况是政府帮你装修老组屋,复杂点就是政府购回旧组屋后再让你换一栋新组屋。

即将拆除的老祖屋

如果运气不好,没有政府可以主动帮忙“保值”的话,如何让手上的组屋资产价值提升,便是新加坡人常见的投资问题。

对于40岁左右的新加坡人来说,主要的方法,便是想办法脱手手上的组屋,用这第一桶金加上自己积蓄,可能是购买另一栋新的组屋或者商品房。

其实购买商品房对新加坡中产阶级来说也是一笔不小的负担,其实许多人新加坡人,大不了也就是把旧组屋卖掉再换一栋新组屋而已。

新式组屋概念图

不过对于新加坡的大部分民众来说,换房已经是人生迈入中年后,要进一步才会考虑的目标了,毕竟对于刚出社会的年轻人来说:有个属于自己独立的“小窝”才是最重要的!


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